Aluguel, condomínio e venda de imóvel: agora com nota fiscal

Com a Reforma Tributária do Consumo, os novos tributos IBS e CBS passaram a alcançar também as operações com imóveis: aluguel, venda, administração e até o condomínio.

Para acompanhar essas operações, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS publicaram o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, com o calendário das novas notas fiscais. Para o setor imobiliário, a data principal é 1º de dezembro de 2026.

CALMA: 2026 ainda é um ano de teste. O custo efetivo começa em 2027 com a CBS, e o IBS entra aos poucos entre 2029 e 2033. Mas as obrigações de emitir notas fiscais chegam antes, e quem não se preparar corre risco de multas e de perder benefícios tributário.

A quem se destina?

O calendário, em uma linha

O que muda para cada um

Quem	O que muda, em palavras simples	A partir de
Empresas que alugam imóveis (inclusive holdings patrimoniais)	Emitir NFS-e para cada aluguel, identificando o imóvel. Condomínio e IPTU repassados ao inquilino não entram no cálculo do imposto. A alíquota sobre a locação tem redução de 70%. Inquilino pessoa jurídica poderá aproveitar o imposto como crédito.	01/12/2026
Imobiliárias e gestoras de locação	Seus serviços (administração, intermediação) já devem ser faturados na NFS-e no novo padrão. Atenção aos dados dos imóveis administrados (endereço, inscrição municipal e CIB), que passam a constar das notas de aluguel.	01/10/2026
Condomínios (residenciais e empresariais)	Emitir NFS-e na cobrança das taxas condominiais e de outras receitas (ex.: antena, água (poço artesiano), publicidade). Em regra, o rateio entre condôminos não paga IBS/CBS. Pode haver tributação sobre receitas com terceiros se as cotas dos condôminos forem menos de 80% da receita total, ou se o condomínio optar pelo regime regular.	01/12/2026
Proprietários pessoas físicas	Só passam a pagar IBS/CBS se, no ano anterior, os aluguéis superarem R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) e envolverem mais de 3 imóveis; ou, no próprio ano, se os aluguéis superarem esse limite em mais de 20% (cerca de R$ 288 mil), observada a quantidade de imóveis. Nesses casos: CNPJ para Pessoas Físicas e notas fiscais. Os demais continuam apenas com o Imposto de Renda (carnê-leão, quando o inquilino for pessoa física).	01/01/2027
Quem vende imóveis como contribuinte do IBS/CBS (ex.: incorporadoras, loteadoras)	Venda de imóvel passa a ter nota própria: a NF-e ABI (Nota Fiscal de Alienação de Bens Imóveis).	01/12/2026

Optantes do Simples Nacional com transações imobiliárias: as novas notas passam a ser obrigatórias em 01/01/2027.

Exemplo: quanto pesa no aluguel?

Aluguel comercial de um locador contribuinte, usando uma alíquota de referência hipotética de 28% (a alíquota oficial da CBS e IBS ainda serão fixadas):

Item	Valor mensal	Entra no cálculo?
Aluguel	R$ 10.000,00	Sim
Condomínio repassado ao inquilino	R$ 1.500,00	Não
IPTU repassado ao inquilino	R$ 500,00	Não
Alíquota: 28% (hipotéticas) com redução de 70% (locação)	8,4%	—
IBS 18,5% + CBS 9,5%estimados (a partir da cobrança plena)	R$ 840,00	—

Aluguel residencial tem ainda um desconto (redutor social) de R$ 600 por mês, por imóvel, na base do cálculo. Em 2026, ano de teste, as alíquotas são simbólicas (CBS 0,9% e IBS 0,1%), com dispensa de recolhimento nas condições da lei.

Condomínio de galpões ou centro empresarial? Como os inquilinos são empresas, pode valer a pena avaliar a opção do condomínio pelo regime regular do IBS/CBS: ele passa a tributar as cotas, mas recupera o imposto pago a fornecedores (vigilância, limpeza, manutenção) e permite crédito aos condôminos. É uma decisão caso a caso.

O que fazer agora: 4 passos

1 Organize os imóveis Matrícula, inscrição do IPTU, CIB, endereço completo e contratos em dia.

2 Faça as contas Some os aluguéis do ano e conte os imóveis alugados (limites da pessoa física).

3 Prepare a emissão Acesso ao emissor de NFS-e, certificado digital e cadastro dos inquilinos.

4 Revise contratos e estrutura Cláusulas de repasse de tributos; pessoa física ou jurídica; regras de transição para contratos antigos.

Conte com a ASCON

Cada caso tem suas particularidades: tipo de imóvel, contratos, regime tributário, pessoa física ou jurídica. Agende um horário com a ASCON para avaliarmos a sua situação e prepararmos, com antecedência, a emissão das notas e o planejamento para 2027.

Base legal

Emenda Constitucional nº 132/2023 · Lei Complementar nº 214/2025 (arts. 26, 251, 253, 255, 260, 261, 343 a 348 e 487), com as alterações da LC nº 227/2026 · Decreto nº 12.955/2026 (Regulamento da CBS) e Decreto nº 13.075/2026 · Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, "d", "f" e "g", XVIII e § 1º. Valores e alíquotas do exemplo são ilustrativos. Este comunicado tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto.