REFORMA TRIBUTÁRIA IMPACTO DA TRIBUTAÇÃO SOBRE ALUGUÉIS!

A quem se destina?

Todas as pessoas físicas e jurídicas que possuem negócios com imóveis.

A Reforma Tributária trouxe uma mudança significativa na vida dos contribuintes em geral. Até sua entrada em vigor, o antigo conceito de Contribuintes, para fins de PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISSQN abrangiam características próprias de pessoas jurídicas, porém, a partir de 2026, esse conceito estende-se também a pessoas físicas, residentes no Brasil ou no exterior, que exerçam atividades econômicas no Brasil.

Observem o impacto da mudança: abrange as pessoas físicas e jurídicas, estando no Brasil ou no Exterior, mas que tenham negócios no Brasil!

Vale ressaltar que a Reforma Tributária do Consumo (RTC) que entrará em vigor em 2026 não incluiu a tributação do Imposto sobre a Renda e da Contribuição Social, apenas a tributação sobre as operações de consumo, por meio de dois novos tributos: CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Na prática, praticamente todos os tipos de operações passarão a sofrer a tributação do CBS e IBS, como, por exemplo, locação ou venda de imóveis, a cobrança de multas e juros sobre atraso no pagamento de faturas, operações que até então estavam fora da incidência dos velhos tributos, extintos com a RTC.

Para as pessoas físicas, um dos pontos mais impactantes, em nossa opinião, pois atingirá muitos contribuintes, é o da locação de imóveis. A Lei Complementar nº 214, de 16/01/2025, estabelece que:

Art. 251 - As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo.

§ 1º - As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de:

I - locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:

a)    a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e

b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;

II - alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior;

III - alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.

Significa que todos os locadores pessoas físicas pagarão o IBS e a CBS?

Não! Os pequenos locadores pessoas físicas, que possuem renda de aluguéis mensais de até R$ 20.000,00 e até 3 imóveis locados, continuarão a sofrer tributação apenas do Imposto de Renda, observando a obrigatoriedade da apuração e recolhimento do carnê-leão nos casos em que os locatários também forem pessoas físicas.

Aquela pessoa física que vender seu imóvel também não será contribuinte da CBS ou IBS. O objetivo é que essa tributação recaia sobre aquele negociante habitual de imóveis que o faz na sua pessoa física, sendo assim considerado o que realizar a venda de mais de 3 imóveis no ano.

Essa tributação também recairá sobre aquela pessoa física que compra um terreno e constrói imóveis para vender (construtor), sendo considerada exceção a essa regra, isento da tributação da CBS e do IBS, a venda de um imóvel construído pelo próprio alienante a cada 5 anos.

Então, se no ano de 2025 meus aluguéis não atingiram R$ 240.000,00 e se eu possuo apenas 3 imóveis, estou isenta da CBS e IBS para o ano de 2026?

Inicialmente, sim! Porém, será preciso acompanhar a cada mês se por acaso não se enquadrará nas condições previstas no parágrafo 2º do mesmo art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a saber:

§ 2º - Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física de que trata o caput do § 1º deste artigo, em relação às seguintes operações:

I - a alienação ou cessão de direitos de imóveis que exceda os limites previsto nos incisos II e III do § 1º deste artigo; e

II - a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º deste artigo.

Assim, se a receita de locação durante o ano de 2026 ultrapassar R$ 288.000,00, o locador passará a ser contribuinte da CBS e do IBS imediatamente, no mesmo ano de 2026!

E qual será a alíquota desses novos tributos?

Art. 261 - As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento).

Parágrafo único - As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).

A carga tributária da CBS (9,5%) e IBS (18,5%) ficou estimada inicialmente em 28,00%. Para os negócios com imóveis em geral, haverá uma redução de 50% sobre essa alíquota e, para os casos de locações, a redução será de 70%.

Por exemplo: locação de R$ 100.000,00 / mês.

            Alíquota                                            = 28,00 %

            Alíquota com redução de 70%     =   8,40%

            Tributação CBS e IBS                    = R$ 8.400,00

Mas atenção! É muito importante observar que será necessária a emissão de notas fiscais para as locações, pois só assim os locatários pessoas jurídicas poderão se aproveitar dos créditos tributários que essas locações gerarão para elas, assim como para a redução efetiva das alíquotas, quer para locadores pessoas físicas ou jurídicas.

Para facilitar a compreensão, segue abaixo um quadro prático sobre os possíveis impactos da Reforma Tributária do Consumo, nos casos de negócios com imóveis realizados por pessoas físicas:

Se eu me enquadrar nas hipóteses de incidência da CBS e do IBS, nos negócios que envolvem imóveis, já começarei a pagar essas alíquotas em Janeiro/2026?

Calma! Haverá uma fase de transição para a cobrança completa desses tributos!

Na fase de testes, que ocorre ao longo do ano de 2026, aplicam-se as alíquotas de 0,1% de IBS e 0,9% de CBS, nos termos dos artigos 343 e 346 da Lei Complementar nº 214/2025.

Depois, as locações que atenderem aos critérios e optarem pelas regras previstas no artigo 487 da Lei Complementar nº 214/2025, durante o tempo de validade do contrato (ou até 31.12.2028 para imóveis residenciais), terão alíquota de 3,65%.

O que fazer? Continuo com a tributação na pessoa física ou passo a efetuar essas operações por meio de uma pessoa jurídica?

Considerando que a atividade de “locação de imóveis próprios” – CNAE 6821-8/02, não pode ser optante pelo Simples Nacional, as empresas que realizam tais operações são habitualmente optantes pela apuração com base no Lucro Presumido, cuja alíquota inicial, incluindo Imposto de Renda, atualmente (2025) é de 11,33%, sem contar os novos tributos IBS e CBS, que começam a ter impacto financeiro em 2027 (CBS) e 2029 (IBS).

Para se tomar essa decisão, é preciso avaliar caso a caso. Para tanto, nossa sugestão é que seja agendado um horário na ASCON para esse estudo auxiliar no processo de decisão!

Estamos à disposição dos clientes que encontrarem-se nessa situação!

Administração ASCON